新形勢下我市房地產(chǎn)的走勢如何？

《第一地產(chǎn)》：您如何看待限購令可能擴(kuò)至二三線城市的消息？如果成為現(xiàn)實(shí)，對張家界樓市會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？
黃孝錦：限購令極大地打壓了全國大中城市的房價(jià)和銷售量，按下葫蘆起來瓢，二三線城市的房地產(chǎn)市場正在房價(jià)上漲幅度上領(lǐng)跑全國。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：
一、隨著大中城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的成熟，而且國家的調(diào)控政策一浪高過一浪，導(dǎo)致其房價(jià)滯漲甚至下跌。在大中城市投資房地產(chǎn)的回報(bào)率逐年降低，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)目標(biāo)轉(zhuǎn)向二三線城市，大肆圈地，在提升當(dāng)?shù)貥潜P品質(zhì)的同時(shí)，也使得當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)投資和需求不斷升溫，房價(jià)上漲。
二、在目前中國CPI漲幅過大的情況下，許多手上有閑散資金的人群，仍把投資保值的目光放在房地產(chǎn)上。在大中城市限購的情況下，這些閑散資金有一大部分進(jìn)入周邊二三線城市的樓市中。這種現(xiàn)象在沿海地區(qū)尤為明顯，導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升。
三、前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在大中城市，許多市、縣級城市的房地產(chǎn)仍處于開發(fā)的初級階段甚至是待開發(fā)階段，房價(jià)基數(shù)普遍較低。隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走向成熟，樓盤品質(zhì)提高，房價(jià)上漲是必然的也是必須的。
四、隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三線城市的城市化進(jìn)程加快，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)入城市購買住宅的人群增多，進(jìn)一步推進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
因此，國家若仍要加強(qiáng)對樓市的調(diào)控，對二三線城市的限購是必然的趨勢。但張家界恐怕不會(huì)在首輪二、三線限購城市名單中，目前的限購調(diào)控政策對張家界的影響不大。
周捷：限購令對張家界樓市的影響，可以有，但非常小。
近期關(guān)于“限購令擴(kuò)至二三線城市”的傳言，不過是發(fā)軔于去年下半年的限購政策在調(diào)控房價(jià)效果不佳的情況下，政府?dāng)M采取的進(jìn)一步細(xì)化舉措之一。這個(gè)消息，市場早有預(yù)見，其影響應(yīng)該僅限于被限購的城市，并不具備普遍意義。
湖南市場的房價(jià)處于全國中下游水平，而張家界目前的成交均價(jià)才三千出頭，在省內(nèi)十四個(gè)地級市中處在排名靠后的位置，比起常德、株洲、湘潭、岳陽、衡陽、邵陽、郴州等城市，都有較大的差距。因此，張家界被列入新一輪限購范圍的可能性較小。
從全國范圍來看，不能簡單地以漲幅來衡量房價(jià)，國內(nèi)某些地級市乃至縣級市，房價(jià)已經(jīng)高出張家界一半乃至一倍——像河北涿州，只是一個(gè)跟慈利平級的縣級市，其城市中心區(qū)的房價(jià)已經(jīng)突破八千！如果限購令要擴(kuò)至二三線城市，也應(yīng)當(dāng)是先從這些房價(jià)高得離譜的城市著手。
唐君政：樓市調(diào)控還在繼續(xù)，上輪限購令主要以房價(jià)上漲過快的一線城市為主，二三線城市主張限購的只有少數(shù)。開發(fā)商普遍被一線城市限購令“逼退”至周邊二三線甚至四線城市，限購令意外成為這些城市的利好因素。在調(diào)控層層加碼、毫不放松之際，部分二三線城市房價(jià)依然“頑強(qiáng)”上漲。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年樓市限購政策的升級加碼，將下一步調(diào)控矛頭直指房價(jià)上漲過快的二三線城市。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年1月至7月，張家界市城（郊）區(qū)住宅簽約2700套以上，預(yù)計(jì)銷售面積28萬平米以上，幾乎是2010年全年的銷售量，不但消化了一定量的存量房，還出現(xiàn)了供銷兩旺的市場格局；新開盤項(xiàng)目簽約均價(jià)都在3400元/平米以上，特別是近兩個(gè)月來價(jià)格上漲明顯，銷售速度在明顯加快。
我認(rèn)為張家界房產(chǎn)市場量價(jià)齊升、供銷兩旺，除了沒有實(shí)行限購之外，其原因大致有三：
一是特色題材炒作下的“誘漲”。眾所周知，張家界有世界知名的旅游資源，再加上張家界被批準(zhǔn)為旅游試點(diǎn)城市，這成為張家界樓市持續(xù)升溫的重要題材。
二是限購需求擠出下的“助漲”。張家界房價(jià)相對較低，其受限購“擠出效應(yīng)”影響較為明顯。
三是較低價(jià)格基數(shù)上的“追漲”。整個(gè)湖南的房價(jià)水平與全國其他一二線城市來比相對較低，而張家界房價(jià)與湖南省內(nèi)的常德、益陽等地級市相比都低，更不用與桂林等旅游城市相比。
隨著調(diào)控的升級，張家界樓市同樣也會(huì)面臨不少的問題和變數(shù)，主要有以下幾個(gè)方面：一是限購；二是銀根的緊縮；三是供應(yīng)量。
針對“限購”問題，張家界本身房價(jià)較低，未必會(huì)被納入“限購”城市范圍。同時(shí)，張家界樓市尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的起始階段或上升階段，自住需求依然是城市的需求主力，市場依然保持原有的發(fā)展軌跡。
梁超：居者有其屋，讓百姓安居樂業(yè)是民生大事，因此，國家制定的限購令出發(fā)點(diǎn)是好的。國外資本、游資在一線城市炒房遇阻逃離后，選擇了部分二三線城市，導(dǎo)致這些城市的房價(jià)在短期內(nèi)的飆升,國家不得不把限購令擴(kuò)散至這些城市。
如果限購普及至二三線城市，對下面這些開發(fā)商及買房者影響是巨大的。張家界人口有限，部分人群還處于改善住房階段，如果實(shí)行一刀切，將破壞市場供需平衡，房地產(chǎn)就會(huì)變成“有價(jià)無市”的局面。
劉明：限購令是國家整個(gè)大的樓市調(diào)控政策的一個(gè)重要組成部分。可以在特定的條件和特定的區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)直接有效的宏觀調(diào)控，會(huì)有積極的作用。但是限購并不等于禁購，對于剛性需求的客戶和一些房產(chǎn)開發(fā)還欠發(fā)達(dá)的地區(qū)來說，影響相對小一些。其實(shí)限購令的心理影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際產(chǎn)生的效果，最直接的效果是使得一些游資不會(huì)再盲目跟風(fēng)大批進(jìn)入樓市。就張家界目前的情況來說，目前主要的購房者還是以本地自住為主，我個(gè)人認(rèn)為樓市泡沫還不是太明顯。只要價(jià)格漲幅控制在比較合理的情況下，樓市還是會(huì)比較健康穩(wěn)步發(fā)展的。
湯軍：會(huì)有一定的影響，但影響不會(huì)太大，目前主要對張家界有影響的是針對銀行按揭方面的政策。
何衡春：限購令、提高購房門檻并沒有打擊投資置業(yè)的獲利性質(zhì)，也不能遏制改善住房條件的購房需求。在特定的時(shí)間段，總有一批消費(fèi)者會(huì)重蹈購房增值的路線，除非有更好的辦法讓市場需求達(dá)到飽和狀態(tài)。根據(jù)張家界城市的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)還處于中期鼎盛階段，小區(qū)品質(zhì)還大有提升的空間，房屋價(jià)格穩(wěn)步增漲，漲幅速度并不是很快，暴利現(xiàn)象并不明顯，一些規(guī)模大、環(huán)境好、靠近水岸公園的樓盤很受市民關(guān)注。如果限購令進(jìn)入二三線城市的話，這是一個(gè)政策性的問題，對樓市的觀望情緒與成交進(jìn)度多少有些影響。如何維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，這需要市場接受考驗(yàn)，也需要開發(fā)企業(yè)與政府職能部門共同探討?？偠灾?，對于一個(gè)新型的旅游城市，應(yīng)留出發(fā)展空間。

《第一地產(chǎn)》：隨著調(diào)控的價(jià)碼，供應(yīng)量的大額增加，購房者選擇的余地會(huì)越來越大，對于這部分購房人群而言，下半年是否是入市的好時(shí)機(jī)？

黃孝錦：張家界購買商品房住宅的人群主要有以下三類：
一、剛性需求人群：以城市年輕人以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、鄰縣進(jìn)城人群為主，以滿足自己居住需求為購買動(dòng)機(jī)，對住宅面積的需求在100平方米左右，對購房的時(shí)間敏感，但對限購條件不敏感。
二、改善住宅條件型人群：在本地已有一套或幾套住宅，但原有住宅不能滿足現(xiàn)有的生活品質(zhì)需求，對住宅面積的需求在120平方米以上，購房時(shí)機(jī)受樓盤的品質(zhì)和價(jià)格影響，對購房時(shí)間不敏感，但對限購條件極為敏感。
三、投資型人群：外來人員或本地已有住宅條件較好的人群，對房產(chǎn)的需求以90平方米以下便于出售為主，對房價(jià)特別是物業(yè)類型敏感，對購房時(shí)間和限購條件都很敏感。
對于剛性需求人群，不存在入市時(shí)機(jī)問題，在他需要時(shí)就會(huì)購買，但房價(jià)的上漲是不可避免的，只是漲多漲少問題，因此在可能的情況下越早入手越好。而對于改善住宅條件型和投資型的人群來說，在今年房價(jià)還處于較低位置，而且限購標(biāo)準(zhǔn)仍未對張家界房地產(chǎn)市場造成影響的情況下，同時(shí)下半年樓市供應(yīng)量增大，可選擇余地加大，是出手買房的好時(shí)機(jī)。
周捷：張家界的房價(jià)仍將與物價(jià)同步上漲，購房要趁早。
鋼筋水泥沙石在上漲、土地價(jià)格在上漲、人工費(fèi)用在上漲……與建房相關(guān)的一應(yīng)成本都在不斷上漲，房價(jià)怎么可能下降呢？只要CPI繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢，對于張家界這樣房價(jià)本來就不太高的三四線市場，指望房價(jià)下跌就只是一場遙不可及的夢。
唐君政：總的來說，張家界的樓市會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上趨于穩(wěn)定，但穩(wěn)定并不意味著降價(jià)。對于部分購房人群而言，只要你具備了兩個(gè)條件，一是有足額的首付款，二是有按揭月供的能力，請盡快下手。我也希望有一天房價(jià)下跌后再買，但畢竟在當(dāng)前通貨膨脹推動(dòng)成本上升的情況下，土地以及建房的其他成本都在節(jié)節(jié)攀升，指望房價(jià)下跌不太靠譜。羊毛出在羊身上，絕不會(huì)出在牛身上。
梁超：下半年在任何城市基本上都是銷售旺季，所以更多項(xiàng)目選擇下半年入市也是很正常的市場行為。對于張家界購房者來說，只要有購房需求、資金到位后就可以選擇自己需要的房屋，而且越早購買相對價(jià)格要更加優(yōu)惠一點(diǎn)，而且不管國家怎么調(diào)控，張家界房價(jià)始終是穩(wěn)中有升。
劉明：張家界的房地產(chǎn)市場越來越成熟，從原來的比較單調(diào)產(chǎn)品的供不應(yīng)求，到現(xiàn)在開始逐步向各種類型的多重選擇轉(zhuǎn)變。我們東城首座去年開盤時(shí)，在售項(xiàng)目也才4-5個(gè)，今年到年底可能會(huì)成倍增長。競爭越來越激烈，這就逼迫開發(fā)商更加注重產(chǎn)品規(guī)劃、品質(zhì)和服務(wù)。現(xiàn)在我們可以看到，不同理念、區(qū)域、戶型、價(jià)格都開始涌現(xiàn)，購房者有了更多的選擇。對于自主型客戶來說，沒必要過多地猶豫。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，物價(jià)在上漲，成本在增加。如果是投資者的話，要放棄原來短期暴利的心理了。因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)炒房一夜暴富的神話了。就張家界來說，房產(chǎn)價(jià)格整體出現(xiàn)下降的可能性不大。我個(gè)人認(rèn)為，作為一個(gè)購房者來說，根據(jù)自己的需求，站在更加長遠(yuǎn)的角度，選擇適合自己的房產(chǎn)，這才是最重要的。
湯軍：下半年樓市供應(yīng)量確實(shí)加大，但是因?yàn)橛谐浞值母偁?，所以樓盤的品質(zhì)也會(huì)大幅提高，相應(yīng)的資金投入也會(huì)提高，另外土地價(jià)格一直穩(wěn)步提高，所以房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步提高，今年下半年入市也許是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
何衡春：城市要發(fā)展，生活水平要提高，居住環(huán)境要改善，國家為了預(yù)防通貨膨脹與落實(shí)老百姓心聲，近期在不斷加大調(diào)控力度，具體結(jié)果會(huì)因城市差距而不同?；仡檹埣医绲牡禺a(chǎn)歷史，從600--3700左右的價(jià)格演變，好似什么時(shí)段買房都有道理，早買的在居住與升值方面兩不誤，現(xiàn)在買的可以防止以后的房價(jià)越來越高，同時(shí)可以改善住房環(huán)境。根據(jù)張家界的發(fā)展前景與土地資源的綜合判斷，消費(fèi)者在下半年可以根據(jù)自己的資金和購房標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)入市，因?yàn)閺埣医绲姆课莨?yīng)量與需求量懸殊不是很大，好的房子你不要他要，不要被市場言論而耽誤你的選房機(jī)會(huì)。

《第一地產(chǎn)》隨著調(diào)控的升級，銀根的緊縮，市場的資金壓力越來越明顯，對于下半年的張家界樓市，您有何看法？

黃孝錦：制約張家界房地產(chǎn)發(fā)展的最主要原因是人口基數(shù)太小，導(dǎo)致購買力不足。若能拉動(dòng)剛性需求人群以及投資型人群的購房欲望，張家界的房地產(chǎn)發(fā)展還會(huì)有幾年的穩(wěn)健上升期。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，那些開發(fā)理念超前、營銷策略成功的開發(fā)商，在今后的樓市逐鹿中會(huì)取得豐厚的回報(bào)。
周捷：與省內(nèi)眾多地級市相比，張家界的房地產(chǎn)業(yè)還處于一個(gè)起步階段，本地居民的居住水平還不太高，存在大量的改善置業(yè)需求。同時(shí)，張家界市去年年底被確定為國家旅游綜合改革試點(diǎn)城市，城市建設(shè)步伐的加快勢在必行，舊城改造引發(fā)的剛性需求將在未來幾年內(nèi)大量釋放出來。通貨膨脹與改善需求、剛性需求將成為掀起下一輪張家界樓市置業(yè)高潮的雙動(dòng)力，可能將張家界房價(jià)推升到一個(gè)新的高度。
唐君政：銀根的緊縮是張家界樓市所面臨的現(xiàn)實(shí)問題，對消費(fèi)者和開發(fā)商產(chǎn)生著雙重影響。就消費(fèi)者來說隨著房價(jià)的攀升，支付成本在增加，需要銀行的按揭支持，因銀行審批嚴(yán)格和額度限制，抑制了其購買力；就開發(fā)商來說開貸的停辦和按揭資金的回籠，對開發(fā)商的實(shí)力提出了更高的要求，直接影響著樓盤的開發(fā)速度和市場供應(yīng)量。
在市場經(jīng)濟(jì)的前題下，市場供應(yīng)量是由市場需求來決定的。就某個(gè)時(shí)間點(diǎn)來說有可能會(huì)產(chǎn)生供需矛盾，出現(xiàn)供大于求的情況。但通過市場調(diào)節(jié)，基本上會(huì)趨于供需平衡的態(tài)勢。很多人會(huì)說張家界下半年的市場供應(yīng)量有300萬甚至400萬平方米的市場供應(yīng)，一定會(huì)出現(xiàn)供大于求的格局，也許你從相關(guān)職能部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)得出以上結(jié)論，但實(shí)際結(jié)果并非如此。因?yàn)榇_定市場供應(yīng)量的主體是開發(fā)企業(yè)，在市場面臨不少的問題和變數(shù)的情況下，開發(fā)企業(yè)會(huì)對開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)規(guī)模更加慎重。
梁超：“僧多粥少”，壓力肯定是比較大的，張家界市場蛋糕只有這么大，經(jīng)過這么多年的消耗本來就略顯不足，加上可選房源多，客戶觀望氣息較濃，沒有外來資源注入的情況下，市場競爭將會(huì)非常激烈。
劉明：國家的調(diào)控政策確實(shí)帶來一些影響，最直接的是影響到資金回籠，這也給開發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念提出了新的要求。要求開發(fā)商從項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、營銷推廣到物業(yè)管理各個(gè)方面不斷地完善。只有不斷適應(yīng)環(huán)境的企業(yè)才能在危機(jī)中獲得生存。危機(jī)總是相互依存的，既有危險(xiǎn)也有機(jī)遇。我對張家界未來的房產(chǎn)市場還是充滿信心的。因?yàn)閺埣医缬兄锰飒?dú)厚的自然資源，生活環(huán)境很好，現(xiàn)在整個(gè)城市的配套也在不斷優(yōu)化和升級，一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也相繼進(jìn)駐，會(huì)帶給張家界更多更好的生活理念和產(chǎn)品。競爭對于一個(gè)市場來說是好事，只有在競爭中才能不斷提升和發(fā)展。
湯軍：加強(qiáng)媒體宣傳力度，推廣自身品牌建設(shè)，提高項(xiàng)目檔次，建精品工程。
何衡春：調(diào)控升級，銀根緊縮，開發(fā)企業(yè)的資金壓力越來越明顯，有淘汰小型開發(fā)企業(yè)的趨勢，但又給了有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)一個(gè)競爭空間，消費(fèi)者也能夠在具有品質(zhì)保證的樓盤中選房。對于下半年張家界的樓市，我走“折中”路線，我相信開發(fā)企業(yè)在費(fèi)力操心的開發(fā)過程中不愿做虧本生意。因此，市場漲幅平穩(wěn)，消費(fèi)者量力而行。