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房地產(chǎn)改革正在“過大關(guān)”

更新時間:2017-12-09 12:44:11 來源:m.durdah.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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.... “九層之臺,起于累土?!睆默F(xiàn)實和歷史的坐標(biāo)看,我國樓市調(diào)控已進入“攻堅期”,房地產(chǎn)改革正在“過大關(guān)”。
  “十二五”規(guī)劃綱要草案提出,“逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局,實現(xiàn)廣大群眾住有所居?!?BR>  這是一個重大的民生承諾,為今后房地產(chǎn)調(diào)控和改革確定了方位,也為科學(xué)看待房價問題確立了坐標(biāo)。
  歷史地看,始于1997年的房地產(chǎn)改革取得了重大突破和實質(zhì)進展。一是居民住房條件顯著改善。1998年我國人均住房只有17平方米,去年達到33平方米。同時家庭自有住房率達到80%,是世界上較高的。二是與世界工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化普遍規(guī)律相一致,房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)快速崛起,帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟增長作出貢獻。三是住宅成為城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn),加速個人財富積累。
  現(xiàn)實地看,部分城市商品住宅價格上漲過快,確實超出了普通百姓承受能力;同時投機投資性需求過大,又壓制了居住性需求。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出,高房價可謂我國房地產(chǎn)改革“成長的煩惱”。
  為了抑制房價過快上漲,2002年以來,政府出臺政策之多、調(diào)控力度之大,超過任何一個行業(yè),也超過以往任何時候。特別是2010年以來的新一輪樓市調(diào)控,政府除了使用經(jīng)濟、法律等手段,又接連出臺“限購令”等嚴(yán)厲的行政措施,劍指投機投資性需求。目前樓市成交量明顯下降,部分城市房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。
  溫家寶總理在政府工作報告中強調(diào),“堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控”“加快健全房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制”。參加兩會的代表委員普遍認(rèn)為,這彰顯了不取得預(yù)期效果決不收兵的決心。
  關(guān)于樓市調(diào)控,有人認(rèn)為房價是市場問題,政府調(diào)控會扭曲市場。應(yīng)如何厘清政府和市場的責(zé)任關(guān)系?
  全國政協(xié)委員、中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林說,我們不能將優(yōu)勝劣汰等市場法則,簡單套用到房地產(chǎn)行業(yè),無視困難群體的基本生存需求。市場作用多一些還是政府作用多一些,必須相機抉擇。
  從市場看,開發(fā)商追求利益最大化,存在希望房價越高越好的動機;而從百姓的角度看,應(yīng)首先滿足居住需求,房價不能高。綜合考量,政府的職責(zé)在于:既要保障百姓“居者有其屋”,又要讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
  縱觀多年來樓市調(diào)控措施,都是針對房價出現(xiàn)非理性上漲、開發(fā)商捂盤惜售和圈地不用、炒房投機行為泛濫等,都強調(diào)企業(yè)家的社會責(zé)任。
  此外,房地產(chǎn)市場調(diào)控對確保宏觀經(jīng)濟健康運行也具有重要意義。全國政協(xié)委員宋林飛表示,我國房地產(chǎn)業(yè)的“金融特點”日漸突出。截至2010年底,全國主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)類貸款占比超過20%,銀行貸款已占房地產(chǎn)開發(fā)資金的70%。房地產(chǎn)市場出問題,金融風(fēng)險會隨之放大。更重要的是,房價過快上漲會吸引資金“抽離”實體經(jīng)濟,進而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式帶來不利影響。
  無疑,“住有所居”的任務(wù)不能完全依賴商品房市場來完成。政府工作報告提出,2011年我國將開建保障類住房1000萬套,創(chuàng)歷年之最。住建部副部長齊驥表示,這是我國房地產(chǎn)改革的一個重大變化。
  目標(biāo)已經(jīng)明確,落實資金和土地是條件,確保公平分配是關(guān)鍵。政府工作報告提出,今年中央財政預(yù)算擬安排補助資金1030億元,比上年增加265億元。“十二五”規(guī)劃綱要草案提出,各地土地出讓凈收益用于保障性住房建設(shè)、各類棚戶區(qū)改造的比例不低于10%。
  國土資源部透露,“十二五”期間,將確保在住房建設(shè)用地供應(yīng)中,保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于70%。
  為解決保障房分配、退出等難題,今后我國將大量增加公租房和廉租房建設(shè)。這表明住房保障體系逐步由“重購買、輕租賃”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤白馐鄄⒅亍?。隨著供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化,加之監(jiān)管和退出機制進一步完善,伴生性矛盾將逐步化解。
  “安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。” “十二五”期間,我國城鎮(zhèn)保障性安居工程將建設(shè)3600萬套,覆蓋面達到20%左右。不管樓市調(diào)控政策如何變化,保障房建設(shè)的速度不能慢、力度不能減。
... 為確?!笆濉币?guī)劃“提高住房保障水平”的戰(zhàn)略部署順利實施,地方“土地財政”這一輿論所稱的“制度性因素”難以回避,而需要從深層次上加以破解。財政部統(tǒng)計顯示,2010年國有土地使用權(quán)出讓收入超過2.9萬億元,完成預(yù)算的213.2%,相當(dāng)于地方財政收入的60%以上。這固然有去年土地供應(yīng)大幅提高等因素的作用,但地方財政的“土地依賴”可見一斑。
  全國政協(xié)委員厲以寧表示,土地是有限的,地方靠“賣地生財”難以持續(xù),“土地財政”客觀上支撐了地價和房價,這種局面必須盡快改變。
  為確保房地產(chǎn)的科學(xué)發(fā)展和住房體系的科學(xué)建設(shè),從中央到地方,致力于實現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和改革探索正逐步展開。
  考核問責(zé)制度的建立,將使保障房供應(yīng)成為“硬約束”指標(biāo)。政府工作報告提出,穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責(zé),市縣人民政府負直接責(zé)任。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力,從而影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的地方,要追究責(zé)任。
  房產(chǎn)稅改革在上海、重慶試水,這既具有調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的意義,也對抑制投機投資需求有直接作用。全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示,開征新房產(chǎn)稅,長期目標(biāo)是打造地方稅體系中主體稅種的框架,為地方政府培植重要而穩(wěn)定的稅源,其稅收可用于保障性住房建設(shè),有助于矯正“土地財政”制度的偏頗,具有全局意義。
  正如改革從整體上正進入攻堅階段,我國房地產(chǎn)改革也在進入“深水區(qū)”。樓市調(diào)控不可能“畢其功于一役”,對房地產(chǎn)改革的復(fù)雜性要有充分認(rèn)識,對破解13億人住有所居這一世界性難題的艱巨性更要有深刻認(rèn)識。
..... 從國情看,在城鎮(zhèn)化進程加速的現(xiàn)階段,我國房地產(chǎn)市場的主要矛盾仍然是發(fā)展不足。住建部政策研究中心主任陳淮說:“有十個人吃飯只有八個饅頭,首先有兩個人吃不上?!蔽覈幱诔鞘谢闹衅陔A段,每年有上千萬農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻?,這意味著住房供求關(guān)系的失衡存在著某種內(nèi)在動因。
... 為適應(yīng)人民群眾日益增長的新需求、日益強烈的新期待,我們只能更加堅定不移地走改革發(fā)展之路。
..... “十二五”規(guī)劃綱要草案強調(diào),要以更大決心和勇氣全面推進各領(lǐng)域改革,更加重視改革頂層設(shè)計和總體規(guī)劃。
..... “十二五”規(guī)劃綱要草案提出,堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合,加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系,逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)的住房供需格局。
  人們有理由期待,隨著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的加快,隨著“商品房+保障房”供應(yīng)體系的日益完善,隨著地方財稅體制和收入分配改革走向深入,房地產(chǎn)有望逐漸步入“理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的軌道。而隨著社會對樓市與房價關(guān)注熱情的逐步“降溫”,“住有所居”就將不斷從夢想走向現(xiàn)實。據(jù)新華社 張家界旅游網(wǎng)

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