把握2011年樓市風(fēng)向標(biāo)

　　國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。確定了八項政策措施：
　一、地方政府要承擔(dān)促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任
　　各城合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
二、加大保障性安居工程建設(shè)力度
　　多渠道籌集保障性住房房源；擴大住房保障制度覆蓋面；加強保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機制；增加公共租賃住房供應(yīng)。
三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管
　　個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
四、強化差別化住房信貸政策
　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。
五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理
　　保障性住房等用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；今年的商品住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前2年年均實際供應(yīng)量；競地單位和個人須說明資金來源并提供相應(yīng)證明；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。
六、合理引導(dǎo)住房需求，從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施
房價上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。
七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責(zé)制
未如期確定并公布年度新建住房價格控制目標(biāo)、房價上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報告，并接受問責(zé)；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。
八、堅持和強化輿論引導(dǎo)
對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

[政策解讀]
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)研究處處長趙路興：此次對地方政府切實貫徹落實調(diào)控政策提出了更嚴(yán)格的要求，這也將是今年樓市調(diào)控的一個重點。他進(jìn)一步表示，總體來看，樓市調(diào)控政策正在進(jìn)行不斷的“精準(zhǔn)”調(diào)整，調(diào)控頻率加快，政策針對性也不斷增強。同時，更側(cè)重短期、中期、長期政策的結(jié)合，更強調(diào)住房供應(yīng)“雙軌制”。
　　中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長劉元春：缺乏明確、可量化的調(diào)控目標(biāo)一直是歷次房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題，也為個別地方政府沒有嚴(yán)格落實中央政策提供了借口?，F(xiàn)在要求地方政府確定并公布調(diào)控房價的具體目標(biāo)，將使調(diào)控效果的評估更加剛性化、有據(jù)可循，有助于督促地方政府對樓市調(diào)控“動真格”。新措施要求落實住房保障和穩(wěn)定房價的約談問責(zé)機制。劉元春認(rèn)為，地方政府提出明確的調(diào)控目標(biāo)后，這種問責(zé)將更加有效?！罢f出來的話不能收回去”，提出目標(biāo)后，意味著地方政府的樓市調(diào)控將接受全社會的監(jiān)督，不再僅僅是中央與地方之間的問責(zé)。
　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強：會議要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房。此舉意味著“限購令”全面升級，把去年在部分城市實施的“限購令”擴展到全國，而且對限購的要求比去年出臺“限購令”的城市更嚴(yán)，門檻設(shè)得更高，這些措施在短期內(nèi)對需求的抑制會比較有效。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭：此次調(diào)控措施出臺的時間點超出預(yù)期，說明國家對去年的樓市調(diào)控效果不滿意。此次調(diào)控的特點是，在“國十條”和“9·29”新政的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級，加強落實上述兩個政策，并在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)加碼。更為關(guān)鍵的是，行政干預(yù)房價的力度加大。
　　北京中原地產(chǎn)張大偉：“新國八條”是我國近幾年房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的政策組合，其中，首次將房價調(diào)控目標(biāo)化，明確要求在一季度落實各地區(qū)年度價格控制目標(biāo)，首次將責(zé)任落實到地方政府。同時，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，“新國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費，5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本明顯增加，這將明顯遏制過度炒作?！?BR>

住房公積金貸款利率調(diào)整

2月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)了關(guān)于住房公積金存貸款利率調(diào)整的通知，內(nèi)容包括：
　　一、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金存款利率。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.04個百分點，由0.36%上調(diào)至0.40%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.35個百分點，由2.25%上調(diào)至2.60%。
　　二、從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4.00%。
　　三、從2011年2月9日起，開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

[政策解讀]
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京邦和財富研究所所長韓志國：央行如此急迫宣布加息，表明當(dāng)前面臨的通脹形勢十分嚴(yán)峻。加息本身會助推通脹，因為它會進(jìn)一步提高資金成本。但不加息會導(dǎo)致負(fù)利率不斷加劇，引發(fā)更多的經(jīng)濟(jì)與社會問題。
　　央行貨幣委員會委員李稻葵：央行此次加息主要基于三個方面的原因：一是春節(jié)期間物價上漲比較快，估計即將公布一月份CPI（居民物價指數(shù)）可能會比較高，加息能有效調(diào)整通脹預(yù)期；二是此次加息體現(xiàn)了央行各種貨幣政策交替進(jìn)行的原則，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會和加息等政策根據(jù)市場情況靈活使用；三是此次加息體現(xiàn)了央行漸進(jìn)式調(diào)節(jié)的步驟，一步步來，不至于過猛。
　　南京蘇鼎房地產(chǎn)研究所所長宋堅：當(dāng)前國際范圍內(nèi)的“貨幣戰(zhàn)爭”仍在持續(xù)，中國受到不小的影響，央行加息只是應(yīng)對方式之一，也可以看成是房地產(chǎn)市場調(diào)控的組成部分，但加息絕非只針對樓市?！翱梢灶A(yù)見的是，進(jìn)入加息通道之后，買房人出手的信心再次降低，觀望情緒將再度籠罩在房地產(chǎn)市場上空?！?BR>中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇：通脹依然是我國經(jīng)濟(jì)中的首要問題，預(yù)計二三月份CPI將重回5%以上，甚至可能突破6%，央行此時加息旨在以此管理通脹預(yù)期、防止通脹惡化，也有利于遏制房產(chǎn)泡沫，促使房價理性回歸?！?/P>

　　本報特約撰稿　吳鳳姣　整理