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市國土資源局:我市土地供應(yīng)充足樓市或?qū)⑵椒€(wěn)發(fā)展

更新時(shí)間:2018-03-19 12:34:15 來源:m.durdah.com 編輯:本站編輯 已被瀏覽 查看評論
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2010年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞,無非就是房產(chǎn)泡沫、嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場風(fēng)云多變,新政調(diào)控持續(xù)不斷,引發(fā)了一場激烈的爭論和猜測。而張家界的房價(jià)目前并沒有在新政打壓下呈現(xiàn)下降趨勢,甚至還有上漲的可能,是否真像人們所說,這緣于土地價(jià)格問題?近日,市國土資源局副局長谷忠勇做客《第一地產(chǎn)》,對我們的一些疑問一一作了解答。
房價(jià)由供需決定而非成本決定
記者:隨著張家界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)呈現(xiàn)出繁榮之景象。同時(shí),張家界的房價(jià)也在不斷上漲。有人認(rèn)為,房價(jià)上漲最直接的原因是地價(jià)上漲。針對這一觀點(diǎn),您有什么看法?
谷忠勇:這個(gè)問題要簡單回答的話,引用200年前英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家李嘉圖的一句話就夠了:“不是因?yàn)辂湹匾蹲饨瘥溩硬刨F,而是因?yàn)辂溩觾r(jià)貴才給麥地付了租金”。
房價(jià)與地價(jià),存在一定的相關(guān)性,互動機(jī)制比較復(fù)雜。但可以肯定地說:房價(jià)由供需決定而非由成本決定。第一,按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,土地是房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)要素之一,生產(chǎn)要素的價(jià)格主要是由產(chǎn)品(房地產(chǎn))的價(jià)格決定的。在土地供應(yīng)充足并且能及時(shí)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品(房地產(chǎn))的前提下,房價(jià)是由房地產(chǎn)市場供求決定,地價(jià)在本質(zhì)上由房價(jià)決定,即間接由房地產(chǎn)市場供求狀況決定。第二,由于土地和房地產(chǎn)市場都是區(qū)域性市場,一定區(qū)域內(nèi)可供開發(fā)的土地尤其是區(qū)位條件較好的土地是稀缺性資源,呈逐步減少趨勢。在房地產(chǎn)需求始終保持旺盛、“房子不愁賣”的條件下,在這些區(qū)域可以通過“搶地”等一系列手段,進(jìn)一步放大稀缺性,影響市場預(yù)期,推動房價(jià)進(jìn)而拉動地價(jià)交替上漲。第三;由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,開發(fā)商愿意支付的拿地成本(地價(jià))取決于該宗土地在將來開發(fā)成產(chǎn)品(房地產(chǎn))后的售價(jià)?;谖磥硗恋毓?yīng)總量嚴(yán)格控制、房地產(chǎn)和土地價(jià)格還會繼續(xù)快速上漲的預(yù)期,開發(fā)企業(yè)愿意支付的拿地成本可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)時(shí)平均地價(jià)水平,甚至有可能達(dá)到現(xiàn)時(shí)房價(jià)的水平。再加上個(gè)別地塊在市場上所獨(dú)有的稀缺性,極易造成所謂“天價(jià)地”的出現(xiàn)。第四,當(dāng)前一些地方房價(jià)快速上漲、“天地價(jià)”等現(xiàn)象與當(dāng)前資本市場形勢、與流動性過剩引發(fā)的過旺需求有密切關(guān)系,而且,開發(fā)企業(yè)還可以通過各種手段把“天價(jià)地”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。第五,據(jù)全國重點(diǎn)城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)例調(diào)查分析,近幾年,總體上地價(jià)占房價(jià)的比重保持在30%左右,近兩年隨房價(jià)升高反而呈小幅下降趨勢。但由于兩個(gè)市場既緊密相關(guān),又相對獨(dú)立,各自受多種因素影響,不同年度之間、不同城市之間,房價(jià)、地價(jià)增長不同步?!?BR>土地“招拍掛”背了“高房價(jià)”的黑鍋
記者:有人認(rèn)為是土地“招拍掛”推動了地價(jià)的上漲從而推動房價(jià)上漲,甚至有人認(rèn)為要變革招拍掛制度,您怎么看待這個(gè)問題?
谷忠勇:如果說土地“招拍掛”推動了地價(jià)上漲從而推動了房價(jià)上漲,那么我就認(rèn)為“招拍掛”背了“高房價(jià)”的黑鍋。從歷史來看,城鎮(zhèn)土地使用制度改革給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整個(gè)的經(jīng)濟(jì)改革帶來了無限的生機(jī),這是社會各界都承認(rèn)的。城市土地改革制度里最重要的就是土地有償使用,土地有償使用又是以土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌作為主要特征的。那么土地招拍掛只是城市土地進(jìn)入市場的形式,它并不能夠左右土地的價(jià)格,地價(jià)從來都不是由某一種供應(yīng)方式來決定的,這是很顯然的。在前幾年,為了降房價(jià),國家減免了不少稅費(fèi),但房價(jià)一樣沒降,稅費(fèi)減了以后反倒把這個(gè)空間都給了開發(fā)商作利潤。這就說明無論將房價(jià)構(gòu)成中的哪一個(gè)部分縮小,都不會導(dǎo)致房價(jià)下跌,只會把其他部分相應(yīng)擴(kuò)大。所以土地招拍掛并不能推動地價(jià)上漲,反倒是給開發(fā)商在土地購買方面創(chuàng)造了一個(gè)公開、公平、公正的競爭環(huán)境。土地招拍掛的作用和功能非常明顯,除了反腐敗之外,更主要的是規(guī)范了市場,這個(gè)意義非常重大。堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的改革方向,堅(jiān)定不移地推進(jìn)國有土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,是土地供應(yīng)政策的方向和社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的目標(biāo)。一種制度不可能盡善盡美,一種制度也不可能解決房地產(chǎn)市場的所有問題。對土地招拍掛制度實(shí)施過程中不夠完美的方面,國土管理部門正在采取多種途徑研究探索完善之策。
土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)有兩大新要求
記者:針對目前房價(jià)持續(xù)上漲的局面,從土地使用方面來看,國家針對房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺了哪些新的規(guī)定和政策?
谷忠勇:今年元月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國十一條”);4月,國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(即“新國十條”),3月,國土資源部接著下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(即“國十九條”),對房地產(chǎn)企業(yè)來說,具體有以下幾點(diǎn)新的要求:一是對土地出讓價(jià)款的繳納有了新的規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過一年。二是對房地產(chǎn)企業(yè)有了更嚴(yán)格的要求。根據(jù)規(guī)定,對用地單位欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實(shí)際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的,國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。對于政府來說,提出了“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%”的新要求,并將這項(xiàng)指標(biāo)列入了相關(guān)部門工作年度考核內(nèi)容。
三層面解決市民住房問題
記者:張家界作為三線城市,人均收入并不高,您認(rèn)為該如何讓更多的人買得起房或居有其所?
谷忠勇: 針對我市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn),解決群眾住房問題,大致有三個(gè)層面。
首先是低收入群體的住房保障,包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)民工宿舍以及棚戶區(qū)和城中村改造。這一部分應(yīng)該是無稅費(fèi)、低成本的,政府在這方面有“托底”的責(zé)任,要狠下功夫予以解決。政府部門要嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃,確保資金、土地供應(yīng)和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。
  其次是通過市場調(diào)節(jié)解決的部分,包括中等收入群體的普通商品房和高收入群體的高檔商品房。對普通商品房,政府要增加有效供給,同時(shí)防止熱錢進(jìn)入炒高房價(jià),努力把雙職工家庭房價(jià)收入比控制在一定的比例。對高檔商品房,要嚴(yán)格控制占地規(guī)模和比重,抑制房價(jià)的非理性上漲。還要實(shí)施差別化信貸、稅費(fèi)政策,嚴(yán)格二套房信貸管理。
  最后是農(nóng)村住房。要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè),加大農(nóng)村危舊房改造力度,引導(dǎo)農(nóng)村居民相對集中居住。
上半年我市土地供應(yīng)總量大幅增長
記者:請問上半年我市土地供應(yīng)狀況如何?
谷忠勇:今年上半年我市土地供應(yīng)總量是192.2915公頃,其中商服用地55.6581公頃,工業(yè)用地23.1060公頃,住宅用地89.1989公頃,公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地24.3286公頃;2009年同期供地總量40.1594公頃,其中商服用地0.8966公頃,工業(yè)用地4.3089公頃,住宅用地27.3841公頃,公共基礎(chǔ)設(shè)施等用地3.5833公頃。
從這些數(shù)據(jù)我們很容易看出,今年上半年我市的土地供應(yīng)總量大幅增長。供地總量是去年同期的478.82%,其中住宅用地是去年同期的325.73%。這同全國的形勢差不多。就全國而言,一線城市土地供應(yīng)量較為平穩(wěn),二三線城市土地供應(yīng)量大幅增長。2010年,三線城市的土地市場充滿生機(jī),很多一線城市的開發(fā)商把眼光投向了張家界,為我市土地市場注入了活力。
下半年我市樓市將保持平穩(wěn)
后幾年或有變化
記者:您認(rèn)為下半年我市土地供應(yīng)及房地產(chǎn)市場發(fā)展會呈現(xiàn)怎樣的趨勢?
谷忠勇:下半年,我認(rèn)為我市房地產(chǎn)市場不會大起大落,全市樓市依舊有望保持相對平穩(wěn)狀況。理由有三:其一,我市的土地供應(yīng)總量充足,結(jié)構(gòu)合理。在保證住房供地總量的同時(shí),確保“保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房”三類住房的建設(shè)用地。市、區(qū)、縣政府部門都按照 “三類住房用地不少于住房供地總量的70%”的要求指定了供地計(jì)劃并在不折不扣地落實(shí);其二是價(jià)格泡沫成分少,國家調(diào)控政策重點(diǎn)是針對“房價(jià)上漲過快的城市”,對三線城市影響不大。不論是單純的土地價(jià)格還是房價(jià),張家界目前都處于一個(gè)比較合理的狀態(tài);其三是我市的住房消費(fèi)以自住消費(fèi)為主,投資和投機(jī)購房比重少。大多數(shù)購房戶是為了解決基本居住問題或改善自我居住條件,只有少數(shù)是短期投資或中長期投資?!盁徨X”進(jìn)入我市炒房的現(xiàn)象暫未發(fā)現(xiàn)。
不過應(yīng)該注意的是,隨著大量資金的涌入,今年我市整個(gè)房地產(chǎn)市場供應(yīng)的前期指標(biāo)一直處于高位狀態(tài),后幾年我市房地產(chǎn)市場將會面臨集中供應(yīng)的釋放期,到時(shí)房地產(chǎn)市場的形勢也許會出現(xiàn)一些變化。


采訪札記:一直以來,對房價(jià)望而生畏的市民,總結(jié)了房價(jià)難降的幾大緣由,其中就包括土地問題,表面看來這也有一定的道理。但我們通過此次采訪,從另一角度認(rèn)識到了房價(jià)背后的深層問題。不過對于張家界來說,房價(jià)本身并不存在泡沫,而且保障性安居工程建設(shè)備受重視,因此,要讓市民居有其所并不難。從目前房地產(chǎn)市場的整體狀況及我市上半年的土地供應(yīng)狀況來看,我市作為三線城市,房地產(chǎn)業(yè)充滿活力,在下半年或?qū)⒈3制椒€(wěn)健康發(fā)展。

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