房地產(chǎn)調(diào)控需要“堵疏結(jié)合”

當(dāng)市場(chǎng)中的供求關(guān)系失衡時(shí)，大多有兩種處理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，讓需求降低以迎合供給，如短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)的票證控制；一是疏，用刺激和擴(kuò)大供給的方式來(lái)滿足需求。需求分為兩類：一是真實(shí)的消費(fèi)需求，這種需求是無(wú)法用限制而滿足于釋放的，壓抑得越久就爆發(fā)的越猛烈；另一種是資金流動(dòng)的投資需求，這種需求在短期內(nèi)流動(dòng)與釋放時(shí)是無(wú)法靠擴(kuò)大生產(chǎn)的方式在短期內(nèi)用供給放量而滿足的。同時(shí)這種投資的需求不在甲地釋放就會(huì)在乙地爆發(fā)，這種需求永遠(yuǎn)在尋找供求不平衡中的缺口，借此獲取真實(shí)需求增長(zhǎng)時(shí)的差價(jià)。

一、限購(gòu)不如限售：
從堵與疏上看，這也許是一種藝術(shù)，這種管理的藝術(shù)則更符合于市場(chǎng)現(xiàn)階段的發(fā)展需求。任何限都一定是違背市場(chǎng)自由交換的原則的，但限購(gòu)比限售更違背于市場(chǎng)的原則和民眾的意愿，限售至少比限購(gòu)要更符合于解決住房條件改善需求的意愿。

二、限核心區(qū)不限邊緣區(qū)
限房?jī)r(jià)首先要有正確的統(tǒng)計(jì)方法，正確的信息公布方式。限核心區(qū)正是限高價(jià)的一種方式，而中低收入家庭恰恰大多無(wú)能力在核心區(qū)居住，無(wú)能力承受高生活成本，特別是中國(guó)高速城市化階段正是靠擴(kuò)大城市外沿而增加城市容量的發(fā)展階段。因此全限必然會(huì)導(dǎo)致城市化進(jìn)程的受挫，限核心區(qū)不限外圍則既保護(hù)了城市化進(jìn)程，也保護(hù)了正常的消費(fèi)需求，也避免了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上的過(guò)程上漲。

三、限小不限大
一些城市出臺(tái)的限購(gòu)政策中限小戶型不限大戶型的購(gòu)買，這種政策至少有個(gè)針對(duì)性的概念，即普通消費(fèi)者無(wú)能力在首次或初步改善時(shí)購(gòu)買大戶型的住房，他們更專注于購(gòu)買小戶型。限是不讓投機(jī)與投資者無(wú)法進(jìn)入，并無(wú)法用炒房的方式讓這些小戶型住房在短期內(nèi)快速升高價(jià)格，對(duì)基本消費(fèi)需求給以定量的保護(hù)。

四、限低不限高
政府出臺(tái)的限低不限高一是解決了貨幣回籠的高消費(fèi)；二是保護(hù)或幫助一定價(jià)格之下的合理消費(fèi)需求，幫助了那些應(yīng)該獲得幫助的群體。

五、限人口還是限財(cái)富.
用行政措施的限購(gòu)作為擋住人才流動(dòng)或人口流動(dòng)的門檻，還是用價(jià)格作為門檻？這恰恰是衡量人才的創(chuàng)造價(jià)值和財(cái)富價(jià)值的差別。限購(gòu)在限制人口增長(zhǎng)的同時(shí)，也將大量的財(cái)富和消費(fèi)能力行政性的擋在了城市之外，而限低不限高則會(huì)吸引這些人才和財(cái)富進(jìn)入城市并在流轉(zhuǎn)中創(chuàng)造財(cái)富。
許多城市以戶籍為限制購(gòu)買住房的同時(shí)，又出臺(tái)了允許有低于限購(gòu)條件的勞保與納稅的非戶籍人口享受公租房的政策，這更讓市場(chǎng)看不懂了。

六、限制需求還是限制投資
限購(gòu)也許無(wú)法解決需求問(wèn)題，不管是居住需求還是改善需求或是投資需求，都無(wú)法用限購(gòu)來(lái)釋放，那么這種需求就會(huì)被抑制并產(chǎn)生轉(zhuǎn)移。
任何時(shí)候政策引發(fā)的癌癥都不應(yīng)由市場(chǎng)與民眾承擔(dān)損失與責(zé)任，而限購(gòu)的政策卻恰恰是讓市場(chǎng)和民眾為調(diào)控政策的失敗承擔(dān)損失與責(zé)任。幾千年中國(guó)文化中的大禹治水給我們留下的絕不應(yīng)僅僅是三過(guò)家門而不入，而是寶貴的用疏治堵的歷史經(jīng)驗(yàn)。也許中華文化的精神仍是指導(dǎo)今天政策制定的瑰寶。....
...................... （任志強(qiáng)——搜房地產(chǎn)博客）